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Marché immobilier 2013 vue par les notaires - Réduction des superficies et relative stabilité des prix

Isère le 02 avril 2014 - Laurent Marchandiau - Immobilier et BTP - article lu 1347 fois

Marché immobilier 2013 vue par les notaires - Réduction des superficies et relative stabilité des prix
De gauche à droite : Me Édouard Malatray, notaire, Me Gérard Nallet, notaire, Me Hervé Blanc, président de la chambre des notaires de l'Isère, Me Antoine Pequegnot, notaire (© Laurent Marchandiau)

Comme chaque année depuis 1997, la Chambre des notaires de l’Isère à travers son Observatoire dresse un panorama complet de l’activité immobilière sur le département.

Passant au crible près de 200 communes réparties sur 13 secteurs différents de l’Isère, cette photographie du marché immobilier a été dévoilée la semaine dernière à la Chambre faisant état d’un tassement des prix sur l’année 2013 à première vue. Des résultats à nuancer. Enregistrant un recul de 1,3 % par rapport à 2012, le prix de vente des terrains observe un certain tassement sur le département. Dans le détail, la réalité est tout autre progressant même de 1,4 % sur l’Isère. Principale cause de cette augmentation, la réduction des superficies. Alors qu’en 2012, le prix médian d’un terrain à bâtir s’établissait à 105,4 €/m² pour une superficie de 836 m², il est passé à 106,9 €/m² pour 807 m². Seul le secteur de Grenoble Sud voit un net recul de ses prix de vente : des surfaces se réduisant de 18,2 % (615 m² en 2012 contre 503 m² en 2013) et un prix médian au m² de 188 €/m² en 2013 (200 €/m² en 2012) soit une baisse de 6 %. A contrario, Grenoble Nord voit à la fois les prix de vente de ses terrains s’envoler à 11,5 % (240,9 €/m² en 2012 contre 268,6 €/m² en 2013) et augmenter de superficie (527 m² en 2012 contre 615 m² l’an dernier). « Les terrains sont toujours très demandés, et ce même si leur superficie se réduit progressivement », note Me Antoine Pequegnot, notaire.

Davantage de petites surfaces

Et de poursuivre : « la tendance est à la division foncière notamment sur le Sud Isère ou il n’est pas rare de voir les propriétaires scinder en deux lots d’un côté leur maison, de l’autre leur terrain. » Ce qui induit une hausse des petites surfaces à la vente oscillant entre 300 m² et 400 m² en moyenne. Depuis la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) de 2000, les communes ont l’obligation de remplacer leurs POS (Plan d’Occupation des Sols) par les PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui autorise une densification plus forte. De ce fait, de nombreuses communes du Nord-Isère qui possédaient un POS vont bientôt passer au PLU, ce qui devrait confirmer cette tendance à la réduction des superficies des terrains. À cela s’ajoutent des facteurs financiers et sociologiques. « Les primo accédants ne souhaitent plus avoir de grand terrain qu’il faut entretenir, mais font également moins de concessions sur le confort dans leur future maison », précise Me Gérard Nallet, notaire. De plus avec la multiplication des normes (réglementation thermique 2012 notamment), le prix d’une maison reste (très) élevé avec une moindre possibilité de négociation en raison des coûts de construction. De ce fait, le terrain devient une variable d’ajustement. Loin de la baisse de 5 % annoncée, les prix dans l’ancien concernant les maisons individuelles se sont maintenus l’an dernier. Représentant 38 % des ventes sur le département, leur prix de vente médian s’établit à 207 000 €, le Nord Isère concentrant à  lui seul 30 % des transactions de l’Isère (prix médian de 194 K€ pour une surface médiane de 950 m²) devant le Voironnais-Saint- Marcellin à 19 % (prix médian de 186,5 K€ pour une surface médiane de 1007 m².) Quant aux appartements dans l’ancien, les prix sont en repli de 2,7 % sur le département. Seuls les T1 et studios voyant leurs prix progresser de 0,6 % à 2450 €/m² en 2013 contre 2435 €/m² l’année précédente. Les autres biens enregistrent une baisse de -1,6 % pour les T2 atteignant les -5,6 % pour les cinq pièces. « Les petits logements ne trouvent plus leurs publics, les investisseurs comme les primo-accédants étant confrontées aux exigences bancaires », note Me Gérard Nallet. 2013 fut une année maussade pour le marché immobilier avec des budgets qui stagnent, un foncier qui se maintient et des coûts de construction de plus en plus élevés. Cela ne devrait pas s’arranger cette année, les notaires ne prévoyant pas une évolution sensible du marché.

Laurent Marchandiau



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