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Le permis de construire et l'achat immobilier

Isère le 14 octobre 2016 - Bénédicte Morlat - Avocats - article lu 115 fois

Le permis de construire et l'achat immobilier
Bénédicte Morlat

Pour entamer des travaux sur un logement ancien ou pour une construction neuve sur un terrain à bâtir, l'article R.421-14 du Code de l'urbanisme impose l'obtention d'un permis de construire. Chronique de Bénédicte Morlat, avocate au Barreau de Grenoble, membre de l'Union des jeunes avocats de Grenoble.

Le dossier de demande de permis de construire est déposé auprès de la commune dans laquelle le projet se situe.

La mairie dispose alors de trois mois pour accorder ou non le permis dans le cas de travaux sur un bâtiment existant, et de deux mois pour une construction neuve. Ces délais peuvent être allongés du fait de demandes d’informations complémentaires ou de demandes de modifications de la part de la commune.

Quand faut-il déposer la demande de permis lorsque l’on envisage un achat immobilier ? L’instruction du dossier de demande de permis de construire est relativement long. Aussi pour éviter de perdre du temps il paraît avisé de déposer la demande de permis de construire le plus tôt possible après la signature du compromis ou de la promesse de vente.

Qu’en est-il de la vente lorsque le permis de construire est refusé par la commune ? En cas de refus il est possible de se retrouver propriétaire d’un terrain sur lequel la construction envisagée est impossible. De ce fait, il est indispensable d’insérer dans le compromis de vente une clause suspensive qui permet de rendre nul le compromis de vente, et donc de libérer les parties de leurs engagements, si certains événements surviennent, avant la vente définitive (article 1181 du Code civil).

En application de la jurisprudence (Cour de cassation, 3e Civ, 15 janvier 2014 N° de pourvoi : 12-28362), il faut prévoir dans le compromis de vente :

-Soit une date à laquelle le permis de construire doit avoir été accordé,

-Soit une date fixe pour la signature de l'acte de vente définitif, impliquant nécessairement que le permis de construire doit avoir été accordé à cette date.

Elle devra également mentionner :

- la surface pour laquelle le permis de construire est demandé,

- le délai dans lequel l’acheteur s’engage à déposer le dossier de demande de permis de construire en mairie,

- l’obligation pour l’acquéreur d’afficher le permis de construire sur le terrain concerné pendant deux mois consécutifs. Cet affichage permet aux tiers d’être informés de la délivrance du permis de construire, et donc, de pouvoir éventuellement attaquer le permis.

Quelles sont les conséquences du recours des tiers contre permis de construire délivré ? Le recours d’un tiers contre le permis de construire implique une procédure contentieuse devant le tribunal administratif pouvant durer plusieurs années et donc l’impossibilité de construire. C’est pourquoi il est conseillé d’inclure dans la clause suspensive évoquée plus haut, que le permis de construire délivré doit être « purgé du recours des tiers ». Ainsi si un voisin forme un recours contre le permis, rien n’oblige à réitérer la vente.

Qui peut attaquer le permis de construire ? Le Conseil d’Etat a, depuis un peu plus d’un an, rendu plusieurs arrêts pour mieux définir les contours du tiers ayant intérêt à attaquer un permis de construire. Ainsi tout tiers faisant état d’éléments précis et étayés de nature à établir l’atteinte susceptible d'affecter directement les conditions de jouissance de son bien peut attaquer un permis de construire (Conseil d’Etat, 10 juin 2015, Brodelle et Gino, req. n°386121).

Egalement, « les écritures et les documents produits par l'auteur du recours doivent faire apparaître clairement en quoi les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien sont susceptibles d'être directement affectées par le projet litigieux » (CE, 10 février 2016, SAS Sifer Promotion, req. n°387507).

Un nouveau requérant spécifique vient toutefois d’être retenu, le voisin immédiat : « eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction » (CE, 13 avril 2016, req. n°389798 ; CE, 13 avril 2016, req. n°390109 ; CE, 13 avril 2016, req. n°389799 et n°389801 ; CE, 13 avril 2016, req. n°389802 ; CE ; 20 juin 2016, req. n°386932).

Ainsi, combien de temps prévoir entre le compromis et la signature définitive ? La constitution du dossier de demande de permis prend du temps : il faut trouver le bon constructeur, établir un projet qui plaît et qui soit conforme aux règles de l’urbanisme applicables, et réunir les pièces (un mois).  Ensuite le délai d’instruction de la mairie est de deux ou trois mois selon les cas. Il faut ajouter le délai de recours des tiers de deux mois à compter de l’affichage.

Et enfin le délai pendant lequel la commune peut décider de retirer le permis, qui est de trois mois à compter de la délivrance.

Il faut donc compter au moins entre six et sept mois entre le compromis et la vente définitive pour s’assurer qu’un projet sera réalisable du point de vue des règles de l’urbanisme.

 

Bénédicte Morlat, avocate au Barreau de Grenoble

Retrouvez désormais dans nos pages juridiques le second vendredi du mois, la chronique mensuelle assurée par un membre de l’Union des jeunes avocats de Grenoble.



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