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Immobilier - Grenoble n’est plus le point stratégique de l’immobilier

Isère le 31 juillet 2014 - Laurent Marchandiau - Immobilier et BTP - article lu 2031 fois

Immobilier - Grenoble n’est plus le point stratégique de l’immobilier
Olivier Gallais, président de la FPI des Alpes (© Laurent Marchandiau)

« Il n’y a plus de dynamique sur la ville de Grenoble. » Une affirmation qu’Olivier Gallais, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes (FPI Alpes), chiffres du premier semestre en main, a détaillé lors du bilan à mi-année de la FPI Alpes fin juillet à Grenoble.

Et pourtant ! Malgré la volonté affichée par le Gouvernement de réaliser 500 000 logements par an – « un objectif raisonnable » selon Olivier Gallais – force est de constater que les promoteurs ont de quoi être inquiets. « Pour construire 500 000 logements par an, il faut prévoir les opérations au moins 18 mois à l’avance. Sur le plan national, en 2011, on était à 420 000 logements / an, en 2012, à 346 463 logements / an et en 2013 à 334 000 logements / an. Aujourd’hui, on vise les 315 000 logements pour cette année. » Un effritement de l’activité de construction immobilière qui s’éloigne de plus en plus de l’objectif des 500 000 logements voulu par l’État qui, parallèlement, accroît les dispositions réglementaires dissuadant les investisseurs (loi sur les plus-values immobilières par exemple) tout en augmentant les coûts de construction (nouvelle réglementation sismique, réglementation thermique 2012, etc.)

Une désertion du marché grenoblois

Sur Grenoble, le constat s’avère peu clément. En l’espace de trois ans, les mises en construction sont passées de 600 logements / an à 220 soit une chute de 200 %. « Aucun promoteur ne survivrait à cela s’il ne construisait que sur ce secteur ! » Une situation induite par plusieurs facteurs : rareté du foncier, manque de grands projets structurants (zones d’aménagement concertées notamment) ainsi qu’un système administratif pour l’obtention des permis de construire mis en place depuis plusieurs années par la municipalité, alourdissant les délais. Résultat : « au lieu d’obtenir un permis en trois ou quatre mois comme dans les autres communes de taille similaire, à Grenoble, il faut compter le double ! », s’exclame Olivier Gallais. Et de poursuivre : « Il y a dix ans, les promoteurs devaient être à Grenoble. Aujourd’hui, nous sommes en train de quitter progressivement ce marché. » Sur la Métro, la durée prospective d’écoulement (DPE) est de 15,8 mois avec 656 logements disponibles à la vente. « Il faut savoir qu’au-delà d’un DPE de 15 mois, on passe dans le rouge, signe que l’activité marche au ralenti », précise Olivier Gallais. Paradoxalement, l’une des promesses de campagne du maire actuel de Grenoble, Éric Piolle, est d’abaisser de 20 % le nombre de logements sur les grandes opérations immobilières. Ce qui a conduit au projet de l’Esplanade d’être retoqué alors que la municipalité souhaite dans le même temps atteindre les 25 % de logements sociaux inscrits dans la loi ALUR d’ici l’horizon 2023-2024. Or, les bailleurs sociaux et les promoteurs sont interdépendants. « Pour qu’un programme soit rentable, il faut un tiers d’investisseurs, un tiers de ventes aux bailleurs sociaux et un tiers d’utilisateurs. Or les logements sociaux vendus en VEFA aux bailleurs représentent 25 % du total de la production des organismes HLM sur la Métro en 2013. Il y en aura de moins en moins », souligne le président de la FPI Alpes.

Des mesures de relance insuffisantes

Concernant les multiples effets d’annonces du Gouvernement et notamment celle de Manuel Valls, pour Olivier Gallais, « il n’y aura aucune incidence sur 2014. » Le prêt à taux zéro dans le neuf avait bénéficié à 80 000 personnes notamment des primo-accédants en France en 2012. Ils n’étaient plus que 44 000 l’an dernier en raison du changement de barème. Marche arrière pour l’État qui souhaite rétablir le PTZ sur les zones B2 et C. « Sauf que l’on construit peu voire pas du tout sur ces zones ! » Quant à l’augmentation du barème en zone B1, il faudra attendre que les banques prennent en compte ces changements. « Pour nous, il ne se passera rien en 2014. » Le choc foncier n’a également pas eu lieu. « Quatre terrains ont été vendus par l’État depuis la loi du 1er janvier 2014, dont un à Grenoble ! » De même pour les mesures visant à faire revenir les investisseurs partis en raison de la mise en place de loi visant à encadrer les loyers, taxer les plus-values immobilières… « Le fonds ARGOS via la filiale SNI de la Caisse des Dépôts permettant de construire jusqu’à 10 000 logements intermédiaires et destiné à couvrir le segment de marché entre les HLM et le parc privé s’avère très complexe à mettre en place. Les contraintes sont énormes. Sur l’ensemble de la région, deux opérations sont en cours de négociations soit 60 logements ! » À cela s’ajoute le coût de la construction qui ne cesse d’augmenter. « Demain, nous devons nous préparer à construire des bâtiments à énergie positive (RT 2020). Le cap technique est élevé ! Pendant que le ministère du Logement travaille sur comment réduire les coûts de construction, celui du développement durable œuvre sur la mise en place de la RT 2020 mais aussi sur le durcissement de la réglementation pour l’amiante qui aura des répercussions sur les travaux de démolition. » Et pourtant ! Les mesures à prendre sont relativement simples. « Il suffit que l’on arrête de changer les règles du jeu en permanence qui dissuadent les investisseurs comme les acquéreurs ainsi que de simplifier les règles de construction. »

Laurent Marchandiau



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