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Immobilier en berne sur l’agglomération grenobloise

Isère le 10 février 2014 - Laurent Marchandiau - Immobilier et BTP - article lu 474 fois

Immobilier  en berne sur l’agglomération grenobloise
(© DR)

Couvrant cinq départements (Isère, Savoie, Haute-Savoie, Drôme et Ardèche), principalement l’arc alpin, la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) des Alpes a présenté le 29 janvier dernier, ses chiffres clés.

Des données recueillies par le biais de leur observatoire créé en 2009 portant sur le marché du logement neuf alimenté régulièrement par les 37 promoteurs que compte cette fédération. L’année dernière n’aura pas été un bon cru pour les promoteurs immobiliers isérois, le marché souffrant d’un attentisme latent dû en particulier à l’instabilité juridique et fiscale. L’agglomération grenobloise et le Grésivaudan représentant 80 % des réservations en logement collectif neuf du département – l’agglomération berjalienne ne comptant que pour 15 % - observe un ralentissement certain. Alors que sur les sept dernières années, de 2006 à 2012, la moyenne sur l’ensemble de ce marché s’établissait à 1200 logements en accession à la propriété par an, 2013 ne devrait en compter que 840 ! « Le marché de l’agglomération grenobloise se situe 30 % en dessous de ses capacités normales de fonctionnement ! », s’exclame Olivier Gallais, président de la FPI des Alpes. Et de poursuivre : « Si l’on veut commercialiser, il faut faire un effort sur les prix. Or les promoteurs travaillent avec des marges allant de 5 % à 8 %. Nous ne pouvons concéder d’importantes réductions aux risques de mettre nos sociétés en péril. » Même si une éclaircie s’était fait sentir au quatrième trimestre avec 547 réservations, en hausse de 15 % par rapport à 2012 sur la même période, le marché reste tendu. « Depuis cet été, il y a un certain attentisme, et ce, même au niveau de l’ancien, ou les biens se vendent moins vite qu’auparavant », précise Olivier Gallais. Et ce n’est rien comparé au neuf. « Pour 10 appartements vendus dans l’ancien, un seul se vend dans le neuf », confie Gilles Trignat, vice-président de la FPI des Alpes. « Nous manquons d’investisseurs » Au niveau des prix, ceux-ci n’évoluent plus à la hausse depuis juin 2012, se stabilisant autour des 3374 € TTC /m² hors stationnement. Un phénomène qui devrait rassurer les investisseurs, mais ces derniers sont freinés par une instabilité fiscale propre à la France. À titre d’exemple, la loi Scellier dans sa dernière version avait permis de réaliser 35 % de ventes aux investisseurs en 2012 sur l’agglomération grenobloise. La loi Duflot, succédant au Scellier, n’a pas eu l’effet escompté. « L’an dernier, la proportion de réservations aux investisseurs (loi Duflot) est de 23 %. Or pour qu’un marché fonctionne, il nous faut au minimum, un tiers d’investisseurs permettant aux promoteurs de réaliser sereinement les pré-commercialisations », indique Olivier Gallais. Conséquence directe, le nombre de logements à la vente a augmenté de 12 % en 2013 soit 618 logements sur le département correspondant à plus de 12 mois de commercialisation. « Tant que nous ne dépassons pas les 15 mois de commercialisation, c’est bon ! », relativise Olivier Gallais qui voit en 2014, une année « flat, tout au mieux ! » La Savoie reprend des couleurs, le Genevois perd des investisseurs Si le nombre de réservations de logements collectifs souffre sur l’Isère, ce n’est pas le cas de la Savoie qui reprend un rythme de croisière tandis que l’agglomération d’Annecy reste encore dynamique boostée par le Genevois. Le marché du logement collectif neuf savoyard reprend de la couleur. Selon la FPI des Alpes, le nombre de réservations est en augmentation de 20 % par rapport à 2012. « Cela s’explique par un manque d’offre à la vente en 2011 et 2012 dû à un allongement anormal des délais d’instruction de permis de construire », précise Olivier Gallais, président de la FPI des Alpes. Cependant, la loi Duflot, bien moins avantageuse que le Scellier dans sa première version et plus compliquée à mettre en œuvre, d’autant plus qu’elle prévoit une modulation locale par décret préfectoral des plafonds de loyers fixés au niveau national ! Le nombre d’investisseurs sur ce secteur s’avère moins important qu’avec le Scellier, 26 % de réservations ayant été enregistrées en 2013 contre 32 % en 2012 avec la loi Scellier « raboté. » Les prix restent stables depuis début 2012 se situant autour des 3400 € TTC/ m² habitable hors stationnement sur l’agglomération chambérienne et à 3870 € TTC/ m² habitable hors stationnement sur Aix-les-Bains (en recul de 3%). Du côté de la Haute-Savoie, le marché reste toujours aussi dynamique, mais souffre du seul décret préfectoral pris en France au mois de juin 2013 ayant mis un coup d’arrêt au dispositif Duflot sur le Genevois français. En effet, ce territoire représentant le plus important marché du département, était classé en zone A (comme Paris). Or, en abaissant le plafond de la loi Duflot, les investisseurs boudent cette zone géographique depuis le mois de septembre. Les promoteurs restent inquiets du fait que ce marché représente à lui seul, deux tiers de leurs activités sur le Sillon Alpin. Conséquence, le nombre de mises en vente diminue de 6 %, promoteurs anticipant un freinage important sur ce marché en 2014 par disparition des investisseurs privés et institutionnels.


Laurent Marchandiau



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