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Immobilier d'entreprises en Isère : un marché disparate en 2014

Isère le 06 février 2015 - Laurent Marchandiau - Immobilier et BTP - article lu 470 fois

Immobilier d'entreprises en Isère : un marché disparate en 2014

Une baisse de 40 % de la demande dans le tertiaire, une hausse équivalente pour les locaux d'activités, l'année 2014 se veut en dents de scie pour l'immobilier d'entreprises. C'est ce qui ressort de l'étude annuelle présentée par la Fnaim Entreprises 38, le 27 janvier dernier à la CCI de Grenoble.

« Malgré un contexte économique complexe et un manque de perspective pour les entreprises, l’année 2014 se veut plus tôt satisfaisante. » Des propos rassurants tenus par Robert Di Foggia, président de la Fnaim Entreprises 38 lors de la présentation de l’étude annuelle sur l’immobilier d’entreprises de l’agglomération grenobloise.  Un marché qui a connu de fortes variations selon les secteurs, mais qui « garde le cap. »

Forte demande sur les locaux d’activités

Avec une demande en hausse de 40 %, les locaux d’activités tirent l’immobilier d’entreprises vers le haut avec 107 530 m² placés (contre 76 441 m² en 2013), plaçant 2014 comme la 2e meilleure année depuis 2005. Une progression artificielle toutefois en raison du report de transactions de 2013 sur 2014 et par la réalisation de transactions significatives sur le second semestre. Résultat : des loyers en baisse (situé en moyenne entre 70 € et 80 € HT/m²/an dans le neuf) et une augmentation du prix de vente (passant en moyenne de 950 € à 1 100 € HT/m² dans le neuf).

Seule ombre au tableau, l’offre s’accroît de 10 % avec un stock total de 132 461 m² (contre 120 500 m² en 2013). « Le stock reste inadapté à la demande majoritairement locative, mais également parce qu’il y a une vraie obsolescence du parc sur l’agglomération grenobloise comme au niveau des voiries dans certaines zones », indique Guillaume Woutaz, responsable de l’agence Arthur Loyd Grenoble.

Pour cette année, les perspectives semblent bonnes pour les locaux d’activités. « Le mois de janvier s’est avéré plutôt dynamique. Mais attention, cela peut s’arrêter aussi vite que cela a commencé ! », souligne Paul-Olivier Escallier d’Axite CBRE. Si la demande reste forte, l’offre est en inadéquation avec l’image high-tech du bassin grenoblois : bâtiments vétustes, manque de surfaces supérieures à 1000 m², déficit de biens à la vente… Sans compter des loyers élevés dans le neuf qui s’avèrent un frein à la commercialisation dans un contexte où les entreprises cherchent à maîtriser leur dépense. Un juste équilibre doit être trouvé.

Un tertiaire qui s’effondre

À l’inverse des locaux d’activités, les bureaux ont connu une année médiocre avec un effondrement de la demande de 40 % ! Avec 31 490 m² commercialisés (contre 51 335 m² en 2013), c’est la plus mauvaise année depuis 1997. Avec seulement six transactions de plus de 1 000 m², « les entreprises ont cherché le meilleur compromis au meilleur prix » précise Sylvie Para d’Axite CBRE. La transaction moyenne passe ainsi de 270 m² à 210 m² (hors grandes transactions) tandis que la demande se veut en berne pour les surfaces de 300 à 600 m², les surfaces inférieures à 150 m² ayant le vent en poupe.

Grenoble intra muros demeure le 1er marché de l’agglomération avec 36 % des transactions effectuées et 68 % en ajoutant Meylan. Europole reste le secteur le plus demandé avec très peu d’offres à la location et aucune à la vente. Les loyers restent stables  - 100 € HT/m²/an en seconde main et entre 155 € et 160 € HT/m²/an dans le neuf – tandis que les prix à la vente progressent dans le neuf se situant entre 2 200 € et 2 350 HT/m² en raison de la hausse des coûts de construction et des nouvelles normes réglementaires. « Ce marché restera sous tension cette année sans véritable amélioration. Quelques belles transactions peuvent changer la donne », affirme Olivier Cloitres de BNP Paribas.

Une désaffection des commerces en centre-ville

Quant aux commerces, le marché apparaît visiblement en crise principalement sur le centre-ville de Grenoble. « La demande est quasiment inexistante au niveau des indépendants, les grandes enseignes nationales – même si elles reconnaissent le potentiel de l’agglomération – freinent leurs implantations », explique Dalila Lupo du cabinet Atlan Immobilier.

Le contexte économique y est pour beaucoup : frilosité des enseignes, des banques, des porteurs de projets tandis qu’avec les municipales de nombreux projets ont été mis entre parenthèses. Mais pas seulement ! « Le commerce grenoblois va mal aujourd’hui, induit par différents facteurs : insécurité, loyers trop élevés, problèmes de propreté. Les clients se dirigent naturellement vers d’autres villes telles que Chambéry, Lyon voire Annecy. »

La loi sur l’accessibilité ne simplifie pas non plus la vie des commerçants qui ne savent pas toujours comment s’y prendre, « la ville de Grenoble renvoyant la balle à la Métro et vice-versa. Il est nécessaire d’avoir un réel accompagnement de ces professionnels et de simplifier les démarches administratives. » Du côté de l’investissement, 55,2 M€ ont été investis sur le bassin grenoblois en 2014 signant la deuxième meilleure performance depuis huit ans confirmant la confiance accordée aux valeurs immobilières – valeurs refuges – dans un contexte économique tendu.

Laurent Marchandiau



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