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Immobilier d’entreprise : 2013, une année en trompe l’œil

Isère le 22 février 2014 - Laurent Marchandiau - Immobilier et BTP - article lu 927 fois

Immobilier d’entreprise : 2013, une année en trompe l’œil
Robert Di Foggia, président de la FNAIM Entreprises 38 (© Laurent Marchandiau)

Vu la faiblesse d’activités sur le premier semestre 2013, on aurait pu croire que l’immobilier d’entreprise sur l’agglomération grenobloise allait rejouer le scénario de l’année précédente.

Si les premiers six mois se sont distingués par un manque de dynamisme, le dernier semestre a vu repartir l’activité. En attestent les chiffres publiés dernièrement par la FNAIM Entreprises 38.

Bureaux : un retour à la normale ?

La demande en biens tertiaires s’est accrue l’an dernier, en hausse de 22% avec 51 335 m² commercialisés en 2013 contre 42 000 m² précédemment. « Cette croissance s’explique par la réalisation de trois transactions exceptionnelles de plus de 3000 m² dont deux de 6000 m² », nuance Robert Di Foggia, président de la FNAIM Entreprises 38. L’immobilier tertiaire en 2013 s’inscrit dans la moyenne des dix dernières années (51 200 m²) mais bien loin du niveau de 2010 (67 900 m² de surfaces commercialisés) et de 2011 (58 000 m² de surfaces commercialisés.) « Nous avons réalisé 10 transactions de plus de 1000 m² contre 6 à 7 habituellement », note Robert Di Foggia. Si la transaction moyenne tourne autour des 250 m², le marché s’est porté sur les surfaces de moins de 100 m² tandis que les pré-commercialisations de nouveaux programmes tertiaires marquent le pas. Grenoble demeure le premier marché de l’agglomération avec 51 % des surfaces transactées. Avec Meylan, les deux communes concentrent 72 % des transactions ! Un marché tourné principalement vers la location, les ventes ne représentant que 38 % « mais qui aurait pu être plus nombreuses s’il y avait eu plus de biens à la vente ! » Le stock reste relativement important, en hausse de 6,7 % soit 116 828 m² (contre 109 500 m² en 2012). L’agglomération grenobloise souffre toujours d’un manque de grandes surfaces et de produits de qualité disponibles, aucune livraison d’immeubles neufs n’ayant eu lieu en 2013.

Locaux d’activités : une inadéquation entre l’offre et la demande

Du côté des locaux d’activités, le constat s’avère amer. « La demande a enregistré une baisse de 18 % en 2013 », indique Robert Di Foggia. Les raisons sont multiples : pénurie de biens par rapport à l’offre notamment sur les surfaces de plus de 1000 m², manque de visibilité, difficulté à obtenir des financements… En tout 76 441 m² ont été commercialisés l’an dernier contre 93 379 m² en 2012, la majorité à la location. « Alors que les demandes de petites surfaces de 100 m² à 800 m² représentaient le gros du marché les années précédentes, celles-ci ont été particulièrement faibles en 2013. Les entreprises privilégient l’accessibilité et le neuf, leurs demandes se concentrant sur le pourtour de l’agglomération grenobloise notamment son entrée nord. Le stock de surfaces disponibles diminue de 11,8 % à 120 481 m² comptant seulement 5131 m² de locaux d’activités neufs et plus que trois surfaces de plus de 5000 m² disponibles. Les loyers restent stables tandis que les prix de vente dans le neuf augmentent se situant entre 750 € HT/m² et 950 HT/m².

Le commerce en pleine mutation

Quant aux commerces, le secteur subit une profonde mutation. « Il n’y a plus de prix ! C’est la règle de l’offre et de la demande qui s’applique », indique Robert Di Foggia. Seuls les emplacements N°1 Premium résistent en dépit d’une grande disparité tant au niveau des offres que de la demande. Cette année sera certainement pour le secteur du « retail », l’occasion de voir ce marché se réajuster avec des valeurs locatives plus rationnelles. La FNAIM 38 Entreprises prévoit une reprise des demandes avec un repositionnement au centre-ville de grandes enseignes alors en périphérie. Globalement 2013 augure un certain retour à la normale dans les locaux tertiaires tandis que les transactions au niveau des locaux d’activités devraient repartir. Une tendance que 2014 confirmera… ou pas !

Laurent Marchandiau


Investissement : 2013, une année historique

Avec 95 M€ investis, l’investissement a tenu ses promesses en 2013. « C’est de loin la meilleure performance enregistrée au cours de ces dix dernières années ! », s’exclame Robert Di Foggia. Un résultat à nuancer en raison des cessions de deux portefeuilles de 5 sites industriels qui représentent 43 % du montant investi. Les bureaux concentrent la majorité des acquisitions (65 % environ) tandis que les rendements « prime », du fait de la rareté des produits neufs, atteignent les 6,5 %. La majorité des transactions se situent entre 1 M€ à 6 M€ provenant principalement de fonds privés. Pour 2014, la FNAIM 38 Entreprises table sur 40 M€ investis tandis que les rendements « prime » devraient passer à 8 % et se stabiliser dans l’ancien autour des 9,5 %.

L.M.



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