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Advivo : un bon cru 2014 et des projets

Isère le 04 mai 2015 - Laurent Marchandiau - Immobilier et BTP - article lu 425 fois

Advivo : un bon cru 2014 et des projets

Fondé en 1914, c'est l'un des plus anciens offices HLM de France. Avec 5 934 logements principalement sur la communauté d'agglomération du pays Viennois, Advivo ne connaît pas la crise. Dernièrement, le bailleur social s'est ouvert à l'accession à la propriété et vise un rythme de production de 200 à 350 logements neufs sur 2015-2020. Entretien avec son directeur général, Julien de Leiris.

Pouvez-vous présenter Advivo et vos perspectives ?

Advivo est l’un des quatre premiers offices HLM créés en France. Fondé en 1914, nous disposons actuellement d’un parc de 5934 logements répartis majoritairement sur la communauté d’agglomération du pays Viennois (à 76 %) mais également sur Pont-Evêque (14 %) et les communes rurales ou périurbaines du Nord-Isère (10 %) ainsi que du Pays roussillonnais. Comptant 125 salariés, nous avons facturé 25 M€ de loyers pour un chiffre d’affaires 2014 de 36 M€. Notre rythme de production moyen est estimé cette année à une quarantaine de logements du fait de notre plan stratégique de développement sur la période 2015-2020 prévoyant la construction de 200 à 350 logements neufs ainsi que de grands programmes de réhabilitation et rénovation de notre parc estimé à 30 M€.

Votre office avait pourtant un fort endettement. Comment avez-vous redressé la situation ?

Dès 2001, l’actuel maire de Vienne et président d’Advivo, Thierry Kovacs, a engagé un plan visant à désendetté fortement l’Office HLM. À l’époque, 53,2 % de nos loyers remboursaient nos annuités. Une baisse significative a été amorcée dès 2002 pour atteindre 33,87 % l’an dernier.

Comment s’est déroulée l’année 2014 ?

Nous avons réalisé une très bonne année 2014. Nos résultats sont bons ce qui confirme une bonne gestion de l’office. Notre capacité d’autofinancement est de 15 % des loyers. Cependant, nous devons faire face à une hausse importante des impayés ( + 45 % entre 2013 et 2014 ) ainsi qu’à différentes problématiques liées aux évolutions normatives et réglementaires, notamment en ce qui concerne l’amiante. Vu l’investissement que représentent les opérations de désamiantage, nous avons investi massivement dans le diagnostic de notre parc afin d’échelonner dans le temps les travaux nécessaires à réaliser.

Le taux d’impayés a explosé entre 2013-2014. Quelles procédures avez-vous engagé pour régler cette situation ?

Face à cette augmentation conséquente, nous avons effectué un audit interne sur le quatrième trimestre 2014 et le premier trimestre 2015 afin de revoir nos procédures. Fin 2013, les impayés représentaient 1,3 M€ pour arriver à 300 000 € fin 2014. Ce qui indique qu’ils sont quand même bien récupérés. C’est une logique de stock et de flux. Fin 2014, nous avions 1,6 M€ d’impayés enregistrés. Notre principale difficulté réside au niveau des locataires qui ont quitté notre parc, pour les autres, nous privilégions les démarches à l’amiable en essayant un maximum de les accompagner.

Cette année, vous avez décidé de vous lancer dans l’accession sociale à la propriété. Pourquoi ?

Ce n’était pas notre priorité à l’origine du fait que la différence de coût entre l’accession sociale et l’accession libre n’est pas si différent que cela. Il faut avoir des projets qui intéressent nos locataires tels que des maisons jumelées ou encore des appartements en centre-ville bien situé. Nous avons eu dernièrement des opportunités allant dans ce sens. D’où le lancement prochain d’une première opération en accession sociale au cœur de Pont-Evêque qui sera complété rapidement par d’autres projets de ce type. Il faut savoir que les coûts de construction ont augmenté de 20 % ces dernières années, notamment en raison du foncier disponible, de plus en plus rare.

Quels sont vos projets ?

Nous avons pour objectif d’arriver à 1 % de logements vacants d’ici 2020 tout confondus soit environ 60 logements. Actuellement, le taux de vacance est de 2,76 % soit 164 logements. D’autre part, nous comptons poursuivre notre stratégie de désendettement qui ne doit pas excéder les 38 %. Nous mettons également l’accent sur la qualité de services en réalisant désormais des enquêtes annuelles au lieu de triennales auprès de nos locataires. Engagés dans le plan climat avec la communauté d’agglomération ViennAgglo, nous prévoyons de déployer 9 000 m² de panneaux photovoltaïques dans les prochaines années sur notre parc correspondant à 5 % de la consommation des foyers de notre patrimoine.

Propos recueillis par Laurent Marchandiau



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